يسجل السجل العقاري ما بيع به العقار من ثمن، لكنه لا يسجل ما يجوز بناؤه عليه، رغم أن حقوق البناء هي ما يحدد قيمة الأرض لدى المطور في حقيقة الأمر، ومن هذا التوتر بين ما يوثقه السجل وما يصنع القيمة فعلًا تنطلق الدراسة متسائلة عما إذا كانت المؤشرات الوصفية التي يحملها السجل العقاري قادرة على دعم عمليات التثمين والضرائب المبنية عليها، متخذة من سجل أراضي قضاء بافوس في قبرص حالة للدراسة، في فحص يجمع بين تحليل آلاف معاملات نقل الملكية وبيانات التثمين الرسمية المقابلة لها على مدى سنوات عدة
أولًا: أهداف الدراسة ومنهجيتها
هدفت الدراسة إلى اختبار كفاية مؤشرين وصفيين يحملهما السجل العقاري في دعم التثمين والضرائب العقارية، وقد استخلص الباحثون من 39940 عملية لنقل سندات الملكية ما مجموعه 8945 معاملة بيع حر بين أطراف مستقلة خلال الفترة من عام 2019 إلى عام 2024، كما شمل تحليل الكثافة 1116 قطعة أرض مخصصة للبناء موزعة على سبع مستوطنات، واعتمدت المنهجية على قسمة الثمن المتعامل به على معامل البناء القانوني المقرر للقطعة لاختبار قدرته على تفسير التباين في الأسعار بين المستوطنات، وفحص سلوك الإقرار الضريبي بمقارنة المقابل المعلن في العقود بالقيمة المقبولة رسميًا، مع التمييز بين المعاملات التي أودع فيها عقد بيع وتلك التي لم يودع فيها
ويميز تصميم الدراسة بين مستويين من الفحص، مستوى تثميني يختبر قدرة معامل البناء على تفسير فروق الأسعار بين المستوطنات، ومستوى جبائي يختبر صدقية المقابل المعلن الذي تُحسب عليه الرسوم والضرائب، وهو تمييز مهم لأن إخفاق أي من المستويين يكفي وحده لزعزعة الثقة في المنظومة كلها حتى لو سلم المستوى الآخر
ثانيًا: أبرز النتائج
أظهرت النتائج أن قسمة الثمن على معامل البناء القانوني أزالت أربعة أخماس التباين في لوغاريتم الأسعار بين المستوطنات عبر قطع الأراضي المدروسة، غير أن هذا الأثر يعيد في جوهره صياغة رتابة المعامل ذاته، كما أن متجه رتب الأسعار حقق ضغطًا أكبر لهذا التباين، أما المؤشر الوصفي الثاني فقد أخفق استقلالًا، إذ قصر المقابل المعلن عن القيمة المقبولة بما مقداره 242 مليون يورو، وكان هذا القصور مضاعفًا حيث لم يودع عقد بيع، إذ بلغ 17 في المئة مقابل 8.3 في المئة عند الإيداع، وهو فرق تركيبي جزئيًا لكنه حاضر داخل المستوطنات ذاتها، ولم يتغير التثمين الرسمي بحسب حالة الإيداع، ولذلك قرأ الباحثون هذا النمط بوصفه سلوك إقرار من المتعاملين، تظل معه قناة توزيع عبء الرسوم وقناة أدلة المثمن مفتوحتين للتفسير
وتزداد خطورة قصور المقابل المعلن حين يتركز في المعاملات التي لا يودع فيها عقد بيع، إذ تغيب عندئذ الوثيقة التي يمكن للسلطات مراجعتها ومقارنتها، فيتسع مجال التصريح بقيم أدنى من الحقيقية، ومع بقاء التثمين الرسمي ثابتًا لا يصحح هذا الانحراف، فتتحمل الخزينة كلفة الفجوة في صورة رسوم وضرائب أقل مما ينبغي لها
ثالثًا: دلالات الدراسة وتطبيقاتها
تترتب على هذه النتائج دلالات مهمة لسياسات الأراضي والضرائب، إذ تفتقر المقارنات السوقية والتثمين الآلي إلى المعامل الذي يحدد قيمة التطوير ذاته، فتبنى أحكامها على بيانات ينقصها جوهر القيمة، كما أن أي ضريبة عقارية يعاد فرضها سترث قاعدة ضريبية تكون أقل ثباتًا وعدالة عند العقارات منخفضة القيمة تحديدًا، ويؤكد الباحثون أن الإخفاق هنا إخفاق في تصميم السجل ذاته لا في ممارسات مستخدميه، وهو ما يستدعي إعادة تصميم السجلات العقارية لتضم حقوق البناء بيانات أساسية موثقة، بحيث يستند التثمين والضرائب إلى وصف أكمل للعقار وقيمته الحقيقية لدى المتعاملين والمطورين
ويتصل هذا التشخيص بجدل أوسع حول حوكمة البيانات العقارية في الدول الساعية إلى أسواق عقارية شفافة، فالسجلات ليست أرشيفًا محايدًا للوقائع، بل بنية معلوماتية تصمم لتخدم أغراضًا محددة، وكل نقص في تصميمها يتسلل إلى قرارات التثمين والائتمان والتخطيط، ومن هنا تكتسب دعوة الدراسة إلى تسجيل حقوق البناء وزنها العملي الأكبر
وخلاصة القول إن ما لا يسجله السجل العقاري من حقوق بناء وسلوك إقرار يقوض الثقة في التثمين والضرائب المبنيين على بياناته، فتأتي الدراسة دعوة منهجية لإصلاح تصميم السجلات العقارية وإغناء مؤشراتها الوصفية بما يعكس عوامل القيمة الفعلية للأرض ويعزز عدالة الجباية ودقة التثمين العقاري في الأسواق الساعية إلى الشفافية والكفاءة
هل تحتاج إلى دعم متخصص في بحثك؟
يمكنك طلب الخدمة مباشرة عبر حساب الباحث، وسيتابع معك فريق مؤسسة النظم طلبك خطوة بخطوة حتى اكتمال الإنجاز