يقصد بالملكية المجزأة أو متعددة الوحدات أن يكون لأشخاص عدة حقوق ملكية أو مصالح في أقسام أو أجزاء من مخطط عقاري واحد، كالشقق السكنية في عمارة واحدة أو المباني ضمن مجموعة مبان أو المنازل المتلاصقة والمنفصلة داخل مجمع سكني واحد، وإذا غابت القواعد الواضحة المنظمة لطبيعة الملكية ونطاقها واستعمال الوحدات الفردية وسلوك الأطراف وعلاقاتهم المتبادلة، كان التقاضي المتواصل أو اللجوء إلى المعالجات الذاتية أمرًا مرجحًا، وتواجه نيجيريا هذه الإشكالية منذ إنشاء الحكومة أول مخطط ملكية مجزأة عام 1959 لإسكان كبار الموظفين العموميين، إذ ما تزال تنقصها أطر قانونية محددة تضمن للمشترين ملكية لا تقبل الطعن وتدير المخططات لمنفعة جميع الأطراف، فتتجه هذه الدراسة إلى تجربة جنوب أفريقيا القانونية الغنية لاستخلاص الدروس والحلول
أولًا: أهداف الدراسة ومنهجيتها
هدفت الدراسة إلى معالجة المشكلات المرتبطة بنقل الملكية وإدارة مخططات الملكية المجزأة في نيجيريا، فعرضت نشأة هذه المخططات فيها منذ أول مخطط حكومي عام 1959 أقيم لتوفير السكن لكبار الموظفين العموميين واتبعه مخططات أخرى لم يعد إنشاؤها مقصورًا على الحكومة، وشخصت المشكلة المستعصية المتمثلة في غياب إطار قانوني محدد يعالج منح المشترين ملكية غير قابلة للطعن وإدارة المخططات بما يحقق مصلحة جميع الأطراف، واعتمدت الدراسة دراسة نقدية للإطار القانوني المنطبق على مخططات الملكية المجزأة في جنوب أفريقيا، وهو تشريع متين تطور عبر السوابق القضائية وآراء الفقهاء على مدى يزيد عن نصف قرن، للتعلم من هذه التجربة وبناء توصيات عملية لمعالجة التحديات النيجيرية في نقل الملكية وإدارة المخططات
ثانيًا: أبرز النتائج
1 ـ بيّنت الدراسة أن غياب القواعد المنظمة لطبيعة الملكية ونطاقها واستعمال الوحدات وسلوك الأطراف في المخططات المجزأة يجعل التقاضي المتواصل والمعالجات الذاتية أمرين شائعين على الأرجح
2 ـ أوضحت الدراسة أن نيجيريا عرفت مخططات الملكية المجزأة منذ عام 1959 حين أنشأت الحكومة أول مخطط لإسكان كبار الموظفين العموميين، ثم اتسع إنشاؤها ليشمل جهات أخرى غير الحكومة
3 ـ حددت الدراسة المشكلة الجوهرية في نيجيريا بأنها غياب إطار قانوني محدد يعالج منح المشترين ملكية لا تقبل الطعن وإدارة المخططات لمنفعة جميع الأطراف
4 ـ أظهرت الدراسة أن جنوب أفريقيا تمتلك تشريعًا متينًا في هذا المجال تطور عبر السوابق القضائية والآراء الفقهية على مدى يزيد عن نصف قرن، بما يجعل تجربتها مصدرًا غنيًا للدروس
5 ـ انتهت الدراسة إلى اقتراح توصيات لمعالجة التحديات النيجيرية في مسألتي نقل الملكية وإدارة مخططات الملكية المجزأة مسترشدة بهذه التجربة
ثالثًا: دلالات الدراسة وتطبيقاتها
تتجلى دلالة الدراسة في تقديمها نموذجًا للإصلاح التشريعي المقارن داخل القارة الأفريقية يقوم على نقل الخبرات بين نظم قانونية متقاربة السياقات الاجتماعية والاقتصادية، وتفيد نتائجها المشرعين النيجيريين وواضعي سياسات الإسكان في صياغة إطار قانوني خاص بالملكية المجزأة يضمن سلامة الملكية وحسن الإدارة، كما تفيد المطورين العقاريين ومديري المجمعات السكنية والمحامين المتخصصين في القانون العقاري، ويمكن التوسع في الإفادة منها عربيًا عند تنظيم الملكية المشتركة والشقق التمليك وإدارة الاتحادات العقارية في المدن الحديثة ومجمعاتها السكنية المتنامية
وتبرز الدراسة كذلك الأبعاد الاقتصادية والاجتماعية لتنظيم الملكية المجزأة، فسلامة الملكية ووضوح إدارتها شرطان لثقة المشترين والممولين في السوق العقارية، ولحماية مدخرات الأسر التي تستثمر في وحدات ضمن مجمعات سكنية، وللحد من المنازعات التي تستنزف المحاكم والأطراف معًا، ولذلك فإن التوصيات التي انتهت إليها الدراسة لا تقتصر على نقل الملكية لحظة البيع بل تمتد إلى حوكمة الإدارة اليومية للمخططات وصلاحيات جمعيات الملاك وآليات فض النزاعات الداخلية، وهي عناصر يمكن أن تشكل معًا مشروع قانون نيجيري متكامل يستفيد من نصف قرن من التجربة الجنوب أفريقية دون أن ينسخها نسخًا حرفيًا يناقض الخصوصيات المحلية
وخلاصة القول إن الدراسة تدعو نيجيريا إلى سد فراغها التشريعي في الملكية المجزأة مسترشدة بتشريع جنوب أفريقيا المتين المتطور قضاء وفقهًا عبر أكثر من نصف قرن، ضمانًا لملكية آمنة وإدارة رشيدة للمخططات
